NOVITA' FISCALI
Trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati cd. da demolire
Venerdì, 11 Settembre , 2020
La vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in unarea oggetto di un piano di recupero approvato in via definitiva dal Comune non riconducibile alla fattispecie delle cessioni di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, con conseguente intassabilit della plusvalenza. quanto si ricava dalla circolare n. 23/E del 29 luglio 2020 dellAgenzia delle Entrate.
Il riferimento allarticolo 67 lett. b) del Tuir, in base al quale fra i redditi diversi si annoverano anche le plusvalenze scaturenti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non pi di cinque anni e dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Scopo della misura assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con intento speculativo che si realizzano, presumibilmente, quando intercorra meno di cinque anni tra la data di acquisto o di costruzione dellimmobile e quella di vendita dello stesso.
Per individuare il corretto trattamento fiscale da applicare alla cessione immobiliare, necessario stabilire se oggetto della compravendita sia un fabbricato o un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.
Con la risoluzione n. 395/E/2008, criticata in dottrina, le Entrate avevano sostenuto che la cessione di fabbricati compresi nei piani di recupero fosse riconducibile alla fattispecie della cessione del terreno edificabile. Tale posizione interpretativa si basava sulla considerazione che i fabbricati che ricadono in un piano di recupero hanno la possibilit di sviluppare in termini di incremento, le cubature esistenti non potendo essere considerati fabbricati essendo oramai privi di valore economico. LAmministrazione rafforzava il proprio convincimento sulla base delle pattuizioni contrattuali e/o da altri elementi di fatto come il prezzo della compravendita in linea con quello delle aree edificabili piuttosto che con quello di fabbricati fatiscenti.
Linterpretazione dellAmministrazione finanziaria non stata condivisa dalla giurisprudenza di legittimit secondo la quale ai fini dellimponibilit della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso un edificio, detto trasferimento non pu mai essere riqualificato come cessione di area fabbricabile, nemmeno quando ledificio destinato alla successiva demolizione e ricostruzione. Con la sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019 la Corte di cassazione ha stabilito che la cessione di un edificio non pu essere riqualificata come cessione di terreno edificabile sottostante neppure se ledificio non assorbe integralmente la capacit edificatoria del lotto su cui insiste. N pu essere qualificata come cessione di area anche in presenza della pattuizione di demolire e ricostruire. In sostanza, secondo i giudici del Palazzaccio, se se unarea insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi gi edificata e non pu essere ricondotta alla previsione di area suscettibile di utilizzazione edificatoria, atteso che la potenzialit edificatoria si gi consumata.
(Vedi circolare n. 23 del 2020)

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